Réhabilitation ou rénovation : quelles différences ?

Réhabilitation ou rénovation ? La question se pose fréquemment en matière de travaux publics. Préserver l’âme d’un lieu ou le transformer en profondeur, respecter un patrimoine immobilier ou moderniser les infrastructures. Pour faire le bon choix, il est important de connaître les différences entre ces deux approches et les cas où chacune d’elles est la plus adaptée.

Définition : Réhabilitation et rénovation 

La réhabilitation d’un bâtiment, quelle que soit sa nature, consiste à conserver le style et la structure pour le moderniser. Aucune démolition n’est mise en œuvre. Souvent, les travaux de réhabilitation ont pour but de réaffecter un bâtiment, pour lui donner une nouvelle fonction.

La rénovation d’un bâtiment implique quant à elle des travaux plus conséquents. La destruction et la démolition de certaines parties du bâtiment sont parfois nécessaires pour se séparer des éléments trop vieillissants afin de repartir sur du neuf. La rénovation peut toucher toute la structure du bâtiment (toiture, murs, sols, électricité, isolation…), mais aussi des éléments d’ordre esthétique.

Quand choisir la réhabilitation ?

La réhabilitation est privilégiée quand un bâtiment a une valeur patrimoniale, historique ou symbolique qu’il faut préserver. Il peut s’agir d’une ancienne gare du 19e siècle, chargée d’histoire, qui nécessite quelques aménagements pour recevoir du public lors de manifestations culturelles. Il peut également s’agir d’une mairie dont l’électricité ou l’isolation ne répondent plus aux normes actuelles.

Ici, l’objectif est de redonner vie au lieu sans altérer son essence. Les éléments architecturaux d’origine sont donc conservés tout en intégrant, le plus discrètement possible, des améliorations techniques (sécurité, accessibilité, normes énergétiques…). C’est aussi une solution privilégiée lorsque la structure globale reste solide, mais que des ajustements ciblés sont nécessaires.

Les Docks de Saint-Ouen sont un bon exemple de réhabilitation. Les anciens hangars industriels ont été réhabilités en halles gourmandes, lieux culturels et locaux de bureau et d’associations. Avec la réhabilitation, le maître mot est la préservation du patrimoine immobilier.

À privilégier lorsque :

• Le bâtiment a une valeur patrimoniale, historique ou symbolique à préserver.
• La structure globale est solide et ne nécessite que des ajustements ciblés.
• L’objectif est d’améliorer la sécurité, l’accessibilité, la performance énergétique ou la réaffectation sans altérer l’architecture d’origine.
• Les modifications doivent être discrètes pour respecter l’esthétique initiale

Quand opter pour la rénovation ?

La rénovation est quant à elle privilégiée lorsqu’un bâtiment doit être profondément transformé. Elle peut notamment permettre de respecter les normes énergétiques en vigueur en travaillant sur l’isolation intérieure ou intérieure ou encore sur l’installation de systèmes de chauffage plus performants et durables. Ce type de travaux est particulièrement pertinent pour répondre à des obligations réglementaires, comme la lutte contre les passoires énergétiques initiée par le plan France Relance.

Des locaux administratifs vieillissants pourront par exemple être rénovés du sol au plafond en démolissant des murs pour agrandir les espaces ou en ajoutant des fenêtres pour gagner en luminosité. Contrairement à la réhabilitation, la rénovation autorise des modifications structurelles plus importantes. La rénovation en profondeur permet ainsi au bâtiment de répondre aux exigences de confort, de sécurité et d’accessibilité, quelle que soit l’ampleur des travaux engagés.

À privilégier lorsque :

• Le bâtiment nécessite une modernisation complète pour répondre aux normes actuelles.
• Des travaux structurels importants sont requis (abattre des murs, réagencer les espaces, renforcer l’isolation).
• L’objectif est d’optimiser la performance énergétique en intégrant des solutions durables et performantes.
• Il s’agit de mettre aux normes un bâtiment vieillissant pour améliorer confort, sécurité et accessibilité.

Réhabilitation ou rénovation, le choix dépend avant tout des objectifs du projet et des contraintes techniques, patrimoniales et réglementaires. 

Dans les marchés publics, cette distinction impacte directement la planification des travaux et les procédures de passation des marchés. En effet, selon le Code de la commande publique, les opérations de réhabilitation peuvent relever de marchés globaux de performance lorsqu’elles visent une amélioration énergétique (article L.2171-3), tandis que la rénovation, plus lourde et impliquant parfois des démolitions, peut nécessiter un marché de conception-réalisation en raison de la complexité des travaux (article L.2171-2).

« Envie de vous former sur le sujet ? Découvrez ici nos formations :

– La conduite d’une opération de travaux sur monuments historiques (lien : https://www.cfc.fr/formation/marches-publics/marches-de-travaux-et-maitrise-doeuvre/la-conduite-dune-operation-de-travaux-sur-monuments-historiques.html) 

– Techniques de rénovation et réhabilitation des bâtiments (https://www.cfc.fr/formation/batiment-construction/techniques-de-construction-et-rehabilitation/techniques-de-renovation-et-rehabilitation-des-batiments.html) 

– Cycle Pathologies des bâtiments : traitement et prévention (https://www.cfc.fr/formation/formation-a-distance/les-pathologies-des-batiments-traitement-et-prevention.html)